浙江丽水青田县近日成为全国现房销售政策落地的重要节点。9月23日，青田西娜置业有限公司以底价3.78亿元竞得瓯南区块0104-03-02宅地，该地块明确要求现房销售，标志着新政后浙江省首个民营房企试点项目诞生。这一事件不仅为地方房地产市场注入新活力，也揭示出房企在政策调整下的生存逻辑与策略转变。
青田民企首单背后的安置房托底
青田西娜置业竞得的地块总建筑面积18.975万平方米，其中住宅安置面积达9.15万平方米、安置商业超1万平方米。值得注意的是，安置房部分不执行现房销售要求，开发商可按工程节点结算回购款，这部分回款形成稳定现金流，成为市场化商品房开发的资金“压舱石”。据公开信息显示，安置住宅回购价为1400元/平方米，商业用房2000元/平方米，远低于市场化售价。这种“半市场、半保障”的土地结构，在降低房企去化压力的同时，也对开发商的资源整合能力提出更高要求。
业内观察指出，该地块容积率高达5.0，属于高密度大盘开发项目。但本土资本主导的西娜置业在征地协调、村集体沟通等方面具备天然优势，且可能通过本地总包单位分担施工压力。不过，市场化商品房需待竣工验收后方可销售的特点，仍意味着长达数年的资金沉淀周期，这对房企的资金链管理构成考验。
厦门国企试水核心区低密地块
与青田的“安置托底”模式不同，厦门湖里区2026P13地块展现出另一种路径。该地块容积率仅1.2，规划建筑面积约6.12万平方米，属于纯商品住宅用地。建发集团以35.61亿元竞得后，面临的核心挑战是：在现房销售制度下如何消化单价达58148元/平方米的楼面价成本。
中指研究院分析师孟新增指出，厦门地块虽未设置安置回购条款，但土地出让金分两期支付（首期50%、第二期24个月内付清且不计利息）的设计，为房企提供了资金缓冲。这种“低密+核心区位+宽松付款条件”的组合策略，折射出大型国企在政策试点中的试探性布局——通过高溢价地块验证市场承接力，同时利用自身融资优势对冲现房销售带来的现金流压力。
一地一策：试点地块审慎推进的逻辑
青田县同日出让的另一宗现房地块（瓯南区块0202-03）却因“容积率3.0、起始楼面价1151元/平方米”等条件，遭遇延期挂牌。官方未披露具体原因，但业内推测：该地块虽有超6成安置房托底，但产品形态偏向高层刚需，与青田县域市场去化能力存在匹配度风险。这种“一地一策”的审慎态度，在厦门、泉州等地同样显现。
9月24日厦门挂牌的两宗涉宅用地中，岛外翔安刘五店地块沿用预售制；泉州市丰泽区首幅现房销售地块因权属争议被紧急叫停。这些案例表明，地方政府在推进试点时优先选择具备回购托底、低风险特征的地块试水，并未贸然扩大政策覆盖面。
随着青田、厦门等地现房销售地块接连成交，这一制度创新正从政策文本走向市场实践。但房企的资金沉淀周期延长、融资成本差异拉大等挑战仍需时间验证。业内普遍认为，在“保交楼”与“稳预期”的双重目标下，现房销售试点的后续推进将更注重区域匹配度和企业适配性，其成败也将深刻影响房地产行业转型路径。
