政策信号持续释放下，房地产板块近日迎来强势反弹，市场情绪显著升温。9月21日，绿地控股、金地集团等多家房企股价封死涨停板，世联行更斩获四连板，信达地产、保利发展等企业涨幅超7%。这一波行情背后，是住房城乡建设部明确释放的政策定调——房地产进入存量时代，现房销售被定位为“大势所趋”。高盛组织的专家电话会进一步揭示行业变革图景：受销售模式改革影响，2027年起新房供应或出现长达12至18个月的显著缺口。

现房销售改革时间线解析

住房城乡建设部数据显示，二手房交易占比已从2020年的27%攀升至今年前8个月52%，标志着行业正式迈入存量时代。在商品房销售领域，现房销售制被确立为核心方向，通过“所见即所得”的模式解决交付风险问题。据国家统计局统计，近年来现房销售面积持续增长，占新房销售比重逐年提升。

高盛专家电话会中，上海易居研究院院长丁祖昱将改革划分为三个阶段：短期（当前至2027年春节前）市场供给保持平衡；中期（2027年3月至2028年9月）因预售政策收紧、资金监管强化，可能出现12-18个月的供应缺口；长期则随行业适应新规则趋于稳定。这一研判基于新规要求：新项目须优先现房销售，预售需完善资金监管，按揭款发放与竣工进度挂钩等。

中期供给收缩下的房企应对策略

丁祖昱指出，中期阶段开发商面临双重挑战——既要加快施工节奏以缩短交付周期（如18层以下住宅压缩至18个月），又要重新规划营销策略。行业观察显示，企业工作重心将从“抢预售”转向“抢竣工”，现金流管理难度显著上升。

为应对变化，房企需优化土地储备结构、加强成本控制，并探索多元化融资渠道。值得关注的是，部分开发商正尝试通过现房销售提升品牌信任度，在政策窗口期加速去化。业内分析认为，具备强施工能力的中端国企可能率先适应新规要求，其稳健的资金链和成熟的项目管理经验将成为关键优势。

中端国企与区域房企的机遇窗口

丁祖昱特别强调，行业格局重塑将为特定类型企业创造机会。中端国企凭借国资背景、扩张克制的历史表现，在大型国企收缩拿地、弱势民企退出市场背景下，有望扩大市场份额。数据显示，这类企业在部分重点城市土拍溢价率已出现明显回升。

同时，强区域性本土房企在低线城市的深耕优势凸显。随着行业集中度提升，部分企业区域市场份额正向20%靠拢。这些企业通常具备对本地需求的精准把握能力，在现房销售模式下能更快响应市场变化，其产品力与服务口碑也更易转化为客户信任。

当前政策导向与市场动向表明，房地产行业正在经历一场深层次变革。从短期供需平衡到中期供给收缩，再到长期格局重塑，这场转型既考验房企的适应能力，也为具备结构性优势的企业开辟了新赛道。随着现房销售制度逐步落地，行业的基本面支撑正为新一轮发展周期奠定基础，其深远影响或将持续显现于未来数年的发展轨迹中。