为了更好地满足居民的刚性和改善性住房需求，并促进房地产市场的平稳健康发展，上海市于8月20日发布了《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称“沪八条”），该通知自2026年8月21日起施行。此次新政在多个方面进行了调整和优化，包括降低二套房首付比例、推出购房补贴政策以及推行房票安置等措施。

二套房首付降至15%

根据《通知》，上海市对购买外环外地区的住房的个人，在申请第二套商业性个人住房贷款时，最低首付款比例从之前的20%下调至15%，这一调整旨在支持居民在外围区域购房的需求。此外，《通知》还规定了不同区域内二套房首付的具体要求：对于位于外环内的房产，购买者的二套房首付仍需不低于25%；而在包括宝山、嘉定在内的外环区域，则保持在较低的15%水平。

这项政策调整不仅减轻了购房者在外围地区购置第二套住房的资金压力，同时也鼓励更多居民向外迁移置业。此举有望进一步促进上海市外围地区的房地产市场发展和城市空间优化布局。

推出阶段性购房补贴政策

为了支持市民改善居住条件，《通知》中还特别推出了“以旧换新”购房贷款补贴政策。根据该规定，在2026年8月到2027年3月期间，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案后一年内出售本市二手住房的，可以申请一笔购房贷款补贴。这笔补贴金额将按照购房者所贷总款额的1%计算，且单套住房最高不超过5万元人民币；总的补贴额度限制在2亿元以内。

同时，《通知》还优化了“以旧换新”政策的内容，在此期间内居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案后一年内出售本市外环内的二手住房的，可向购入新房所在区房地产交易中心申请3万元补贴。如果购房者的情况符合上述两项补贴适用范围，则可以叠加享受这两项购房补贴（最高可达8万元）。

这些政策调整不仅为市民提供了更多改善居住条件的机会和选择，同时也通过财政补贴的形式减轻了居民在置换住房过程中的经济负担。

优化住房公积金提取

《通知》中还包括了一系列关于住房公积金的优化措施。首先，在2025年已有的支持缴存人购买预售商品住房的前提下，《通知》进一步扩大了使用住房公积金支付购房首付款的范围，将其涵盖到新建现房上，并继续允许“既提又贷”，即在提取部分资金用于首付后不影响后续申请贷款额度。

此外，《通知》还放宽了本市购房提取频次和金额限制。对于没有个人住房贷款或未办理冲还贷业务的已购房者，在不动产权证发证之日起五年内可以每自然年进行一次公积金提取，且每次提取金额不超过实际支付的自有资金部分。

最后，《通知》支持缴存人使用住房公积金来支付购房契税以及购买配套车位（库）、储藏室。这些政策旨在进一步释放居民购房需求，并通过优化个人贷款和公积金使用规则提高市民在房地产市场中的灵活性与便利性，从而促进市场的健康发展。

优化住房信贷及推进收购二手住房

除了上述措施外，《通知》还强调了对个人住房信贷的进一步优化以及加快收购二手住房以增加保障性租赁房源供应。通过这些综合举措，上海市旨在创造一个更加公平、灵活且充满活力的房地产市场环境，并为居民提供更多的居住选择和经济支持。

此次新政体现了政府在促进房地产业健康发展的决心与努力，不仅有助于满足市民多样化的住房需求，也为市场的长远稳定奠定了坚实基础。随着政策逐步落实，预计将会对上海市乃至整个长三角地区的房地产市场产生积极影响。